Lorsque vous percevez des loyers, ces revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale. Leur imposition dépend principalement du type de location (nue ou meublée) et du régime fiscal choisi. En 2026, plusieurs règles restent inchangées, tandis que certaines évolutions concernent notamment la location meublée. Voici un guide clair et à jour pour comprendre l’imposition des revenus locatifs.
Qu’est-ce qu’un revenu locatif ?
Un revenu locatif correspond aux loyers perçus par un propriétaire qui met un bien immobilier en location, qu’il s’agisse :
- d’une location nue (non meublée),
- ou d’une location meublée.
Ces revenus sont soumis à :
- l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition,
- et aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Imposition des revenus issus d’une location nue
Les loyers provenant d’une location non meublée relèvent de la catégorie des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier
Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers
- Aucune charge réelle à justifier
- Déclaration simplifiée
👉 Ce régime est intéressant si vos charges réelles sont faibles.
Le régime réel
Le régime réel est :
- obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels,
- ou optionnel en dessous de ce seuil.
Il permet de déduire les charges réelles, comme :
- les travaux,
- les intérêts d’emprunt,
- la taxe foncière,
- les frais de gestion ou d’assurance.
👉 Il est souvent plus avantageux si vous avez engagé des dépenses importantes.
Imposition des revenus issus d’une location meublée
Les revenus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le statut LMNP ou LMP
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : si les loyers meublés sont inférieurs à 23 000 € par an ou ne constituent pas votre revenu principal.
- LMP (Loueur Meublé Professionnel) : si ces seuils sont dépassés.
Le régime micro-BIC
Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas :
- 77 700 € pour une location meublée classique,
- 188 700 € pour un meublé de tourisme classé.
Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés).
Le régime réel en meublé
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien immobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition pendant plusieurs années.
👉 C’est l’un des régimes fiscaux les plus avantageux pour un projet locatif bien structuré.
Micro ou réel : quel régime choisir ?
| Type de location | Régime | Base imposable | Avantage principal |
|---|---|---|---|
| Location nue < 15 000 € | Micro-foncier | Loyers – 30 % | Simplicité |
| Location nue | Réel | Loyers – charges | Déduction optimisée |
| Location meublée | Micro-BIC | Loyers – 50 % | Gestion légère |
| LMNP au réel | Réel | Loyers – charges + amortissement | Forte optimisation |
Comment réduire l’imposition sur les revenus locatifs ?
Plusieurs leviers existent pour optimiser votre fiscalité :
- Choisir le régime réel si vos charges sont élevées
- Créer un déficit foncier en location nue (déductible du revenu global dans certaines limites)
- Opter pour le LMNP au réel afin de bénéficier de l’amortissement
- Anticiper le mode de location (courte ou longue durée) selon votre situation fiscale
Déclaration des revenus locatifs : ce qu’il faut savoir
- Location nue : formulaire 2044 (régime réel) ou déclaration directe (micro-foncier)
- Location meublée : formulaire 2042 C-PRO
- Les revenus doivent être déclarés chaque année lors de la déclaration de revenus
⚠️ Une erreur fréquente consiste à déclarer une location meublée comme une location nue : cela peut entraîner un redressement fiscal.
Revenus locatifs et projet d’investissement
Comprendre l’imposition des revenus locatifs est indispensable avant de se lancer dans un projet immobilier. Dans le cadre d’un studio de jardin ou d’une maison en kit, le choix du régime fiscal peut avoir un impact majeur sur la rentabilité.
Chez Brikawood, nos solutions de construction bois s’adaptent parfaitement à des projets locatifs durables, que ce soit pour une location nue ou meublée.
À retenir
- Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux
- La fiscalité dépend du type de location et du régime choisi
- Le régime réel permet souvent une meilleure optimisation
👉 Pour sécuriser votre projet, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
